中经记者吴静卢志坤北京报道
5月下旬，金隅集团（601992.SH）在北京通州区的改善型项目花溪云锦终于开盘，相较于区域内同一时期拿地的招商云璟揽阅晚了近三个月。
《中国经营报》记者了解到，该项目祭出“低开”策略，主力户型单价较6.2万元/平方米的指导价低了近万元。
据了解，去年金隅集团一改保守姿态，斥资百亿元在京拿下三宗宅地，上述项目即是其中之一，也是金隅集团时隔多年再次回归通州之作。
不过，如今区域内新房市场格局已有所不同。今年以来，在政策驱动建设“好房子”背景下，通州已拍出两宗高溢价地块，多家房企加速布局填补改善类产品缺口，推动楼市从价格战转向品质竞逐。
金隅项目姗姗来迟
在酝酿了一个月之后，5月23日，金隅花溪云锦正式开盘。
记者在售楼处看到金智股配，前来咨询、看房的多为区域内改善型需求客群，以及在国贸通勤人士。
据项目置业顾问介绍，项目规划8栋7—11层洋房，一梯两户设计，总户数366户，容积率2.2。
整个项目为108—153平方米的改善型四居室，层高3—3.16米，其中，125平方米和158平方米为主力户型。
在样板间内，记者看到花溪云锦通过将内嵌式阳台全包进室内（算一半面积），以及飘窗、设备间面积全赠送的方式，增加室内实际使用面积。这样项目整体得房率在88%—92%。
该项目拿地时间为2024年11月5日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称“金隅嘉业”）以11.96亿元底价摘得北京城市副中心0202街区FZX-0202-6025地块。地上建筑规模47379.409平方米，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米，可上下浮动8%。
在拿地之后，金隅嘉业今年1月20日公布案名。今年4月26日，金隅花溪云锦营销中心对外开放。
北京市住建委官网显示，今年5月1日，该项目取得预售许可证，准许销售面积为45682.1平方米，涉及1至8号住宅楼，共计房源366套。销售状态为“2025/5/1开盘”，拟售均价在6.03万元—6.46万元/平方米之间。
金隅嘉业为金隅集团旗下地产公司。金隅集团为北京市属大型国有控股产业集团和A+H整体上市公司，营收主要来自于以水泥为主的建筑材料销售以及房地产开发业务。
此前，房地产开发业务在金隅集团营收中占比一直维持在30%左右，自2022年开始，这一比例不断下滑。去年上半年，金隅集团净利润为-17.5亿元，出现自A股上市以来近13年首次亏损。对此，董事长姜英武在去年年中时强调，下半年要把治亏扭亏作为头等大事。
地产业务虽然在集团中占比不及建筑业务，但毛利率较高，被金隅集团看作扭亏的重要抓手。此前其地产业务线涉及北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市。近两年，随着城市销售业绩的分化，其开始聚焦大本营北京市场。2023年，其在北京的销售额占比从前一年的27%提升至43%。
2024年，金隅集团地产业务实现签约销售额134.7亿元，较2023年下滑42%。市场机构克而瑞统计，其去年在北京市场实现28.82亿元权益销售额，排名第24位；全口径销售额43.88亿元，排名第26位。
去年金智股配，金隅集团一改此前保守姿态，在北京拿下3宗宅地，合计102.76亿元，比2023年全年拿地金额增长约55%。
金隅花溪云锦即是三宗地块之一，另外两宗即为已经开盘在售的北京隅·东序（位于北京市朝阳区十八里店板块），以及北京隅西颂（位于丰台科技园板块）。目前，隅·东序网签去化18.9%，隅西颂网签去化6%。
在通州区域，金隅集团此前已推出过七个住宅项目，包括金隅·花石匠、金隅·七零九零、金隅·金成府、金隅·通和园、金隅·香溪家园、金隅·自由筑、金隅·创客+，建成时间均集中在2020年之前。
花溪云锦是金隅集团时隔多年再次回归通州市场的又一项目。
不过，从开盘时间来看，该项目落后于同时期拿地的招商云璟揽阅。
今年3月初时，位于通州区梨园板块的招商云璟揽阅率先开盘，成为《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》落地后，通州区域内首个“好房子”项目。
在拿地时间上，云璟揽阅比花溪云锦晚12天。拿地之后不足一个月，招商蛇口便公布了地块规划设计方案。
据熟悉该区域的渠道人士介绍，云璟揽阅定位刚需客群，108平方米的户型占比超过80%。开盘供应的353套户型中，79平方米户型约90套，占比25%；89和108平方米各约100套，占比各约28%；128平方米约60套，占比约16%。
云璟揽阅于今年2月中旬开始排卡，3月初首推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平方米，去化率高达90.43%，开盘单价在5.8万元/平方米左右，后续略有上浮。
而花溪云锦则于5月23日才开盘。根据项目官方对外公布的数据，首开销售166套、收金11.3亿元，累计到访超5000组客户。
据花溪云锦现场置业顾问介绍，项目在价格上采取“低开”策略，以一套109平方米的户型为例，原单价5.7万元/平方米，原总价627万元；开盘各种折扣优惠之后单价5.3万元/平方米，总价584万元。一套125平方米的主力户型，原单价5.7万元/平方米，原总价712万元；开盘各种折扣之后单价5.3万元/平方米，总价663万元（以上不同楼层之间价格略有差异）。
相较于6.2万元/平方米的指导价，该项目开盘每平方米单价低了近1万元。目前，北京市住建委官网显示已网签3套，成交均价5.5万元/平方米。
记者就花溪云锦项目开盘时间安排及定价策略联系金隅集团，截至发稿未获回复。
通州土地市场在房企角逐下升温
金隅集团加码通州区的同时，区域内的新房热度不断提升，竞争也愈加激烈。
据了解，去年通州区共出让三宗地块，均由房企底价摘得。除了上述两项目外，还包括去年9月27日，北京城建以底价15.96亿元拿下的通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403- 6008、6015地块。
该地块项目名为北京城建·国誉颂，容积率1.8，规划19栋9—11层住宅楼，分为南北两区，共计房源686套，产品涵盖88—158平方米的两到三居，销售指导价4.7万元/平方米。
目前，北京市住建委官网显示，招商云璟揽阅网签去化163套，成交均价5.8万元/平方米，整体网签率44%；国誉颂网签97套，成交均价4.3万元/平方米，整体网签率14%。
而今年以来，通州区域土拍一改去年底价成交态势。4月8日，通州区八里桥FZX-0401-6044、6049地块吸引招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产等几家房企竞拍。最终经过155轮举牌后，招商蛇口以27.082亿元竞得，溢价率16.28%。地块位于通州区永顺镇，属于通州区老城板块，地处东五环至东六环之间，距离地铁22号线永顺站只有200米，地块南侧临近万达商圈，东侧临近运河商务区。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，地块周边近两年未有新地块推出，在土地供应断档、存量项目快速消化和本项目房地价差充裕的背景下，该地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，也会为居民提供更高品质的“好房子”项目。
4月29日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块出让，据了解，该地块与招商云璟揽阅项目相邻，与当初底价成交不同，时隔5个多月，该地块吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润4家房企参与竞夺，最终，经过215轮交锋，中铁建以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%。综合楼面价约3.58万元/平方米，相较于云璟揽阅地块每平方米高了约7000元。
实际上，该地块出让之前，招商蛇口、中铁建、中能建就已针对该地块发出招标计划。其中，根据中铁建旗下中铁房地产集团北方有限公司于4月15日针对该地块发布的招标计划，6007地块建设规模约3.65万平方米，其中地上2.17万平方米，投资估算2.26亿元。
除了上述两宗地块外，接下来即将出让的地块为北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块，其中包含7幅住宅用地和1幅多功能用地，住宅地块容积率介于2.1至3.0之间。地块起始价高达74.91亿元，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目。目前，招商蛇口已发布针对该地块的招标文件，总承包投资估算达18.9亿元。
业内人士指出，房企在土地市场的激烈角逐，反映了其对北京城市副中心长远价值的认可和政策红利的期待。但在“好房子”导向和消费者愈发理性的背景下金智股配，单纯的价格策略或难以持续制胜。如何在产品力、服务力和成本控制上寻求突破，平衡短期去化与长期品牌价值，将成为房企突围关键。
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